به‌حکایت اخبار منتشره در فضای رسانه‌ای آقای سجاد پاداش مدیرکل بیمه‌های اجتماعی وزارت کار گفت: «… اما ممکن است به جایی برسیم که مجبور شویم کیش، قشم و خوزستان را بفروشیم تا بتوانیم حقوق بازنشستگان را بدهیم. کشور یونان ۱۰۰ جزیره فروخت تا بتواند مطالبات بازنشستگانش را بدهد، …»

صرفنظر از صحت وسقم این موضوع و تبعات حقوقی و کیفری سخنان نسجیده این‌چنینی از ناحیه کارگزاران کشور و نه دولتمردان به‌علت مد نظر ندادن و نداشتن جایگاه علمی و سازمانی خود بوقت سخن گفتن و بی موقع باز شدن زبان آنها وغیره که شرح مفصل آن خود مستلزم دو ترم آموزش به افراد این چنینی است به تاسی از این سخن گهر بار حضرت علی(ع)"

… مَنْ کَثُرَ کَلَامُهُ کَثُرَ خَطَؤُهُ، وَ مَنْ کَثُرَ خَطَؤُهُ قَلَّ حَیَاؤُهُ، وَ مَنْ قَلَّ حَیَاؤُهُ قَلَّ وَرَعُهُ، وَ مَنْ قَلَّ وَرَعُهُ مَاتَ قَلْبُهُ، وَ مَنْ مَاتَ قَلْبُهُ دَخَلَ النَّارَ… (حکمت ۳۴۹ نهج البلاغه) کسی که زیاد سخن می‌گوید زیاد هم اشتباه دارد،..» از منظر حقوقی، کشور جمهوری اسلامی ایران نیز مانند سایر کشورها از اموال اتباع بیگانه همانند اموال اتباع داخلی خود حمایت می‌کند، اما در مورد ساخت و ساز و مالکیت اتباع خارجی در ایران با هدف جلوگیری از سلطه و نفوذ در خاک کشور، قانونا امکان تملک اموال غیرمنقول توسط اتباع بیگانه وجود نداشته و ندارد و حتی در شرایط مصلحتی امکان سلب مالکیت اتباع خارجی مطابق حقوق بین المل وجود دارد. به همین جهت است که هیچ ملکی به نام اتباع بیگانه در ایران ثبت نمی شود. صرفنظر از این نقیصه قانونی متصوره در تملک اموال غیر منقول توسط اشخاص حقیقی و حقوقی اتباع و دولتمردان خارجی، حق بر تملک اموال از مصادیق حقوق خصوصی است که بیشتر این حق را در مورد اموال منقول و غیرمنقول برای اتباع بیگانه شناسایی کرده‌اند.

به‌عنوان یک اصل آمره مسلم حقوقی منطبق بر قانون اساسی فروش اموال غیر منقول کشور به بیگانگان ممنوع است. لیکن بر این اصل استثنای وارد که بموجب آن مستثنی حسب مادۀ ۸ قانون مدنی، وجود عهدنامه و رفتار متقابل امکان شناسایی محدود این حق در موارد معین را برای بیگانگان ممکن می‌سازد، اما به دلالت قانون مدنی ایران فرد یا اتباع بیگانه کسی است که تابعیت ایران را ندارد اعم از اینکه تابعیت کشور دیگری را داشته باشد و یا اینکه اصلا بدون تابعیت باشد. اتباع بیگانه ممکن است شخص حقیقی یا شخص حقوقی باشند، مطابق با ماده ٩٦١ قانون مدنی، اتباع بیگانه می‌توانند از تمامی حقوقی که اتباع ایرانی دارند، برخوردار شوند مگر اینکه یکسری موارد استثنا شده باشد. بنابراین اصل کلی در ایران این است که هر بیگانه‌ای می‌تواند از همه حقوق مدنی متمتع «بهره‌مند» شود مگر در مواردی که قانون بنا بر جهت خاص استثنا کرده باشد. جز در موارد ذیل اتباع خارجه نیز از حقوق مدنی متمتع خواهند بود:

۱)در مورد حقوقی که قانون آن را صراحتا منحصر به اتباع ایران نموده یا آن را صراحتا از اتباع خارجه سلب کرده است.

۲)در مورد حقوق مربوط به احوال شخصی که قانون دولت متبوع تبعه خارجه آن را قبول نکرد.

۳)در مورد حقوق مخصوصه که صرفا از نقطه نظر جامعه ایرانی ایجاد شده باشد.

یکی از مواردی که در قوانین مختلف دارای محدودیت‌هایی در ارتباط با اتباع بیگانه است، مساله تملک و انتقال مالکیت اموال غیرمنقول این افراد است. مطابق با قانون راجع به تملک اموال غیرمنقول اتباع خارجی مصوب ١٦/٣/١٣١٠ تملک هر نوع زمین مزروعی به هر میزان توسط اتباع خارجی مجاز نیست.

همچنین مطابق با تبصره ماده ٢ قانون تشویق و حمایت سرمایه گذاری خارجی مصوب ١٣٨٠، تملک هر نوع زمین به هر میزان بنام سرمایه گذاری خارجی در چارچوب این قانون مجاز نیست، علاوه بر این تبصره ١ ماده ٢٤ قانون چگونگی اداره مناطق آزاد تجاری_صنعتی جمهوری اسلامی ایران بیان میدارد که «اجاره زمین به اتباع خارجی مجاز و فروش آن مطلقا ممنوع است.»

علاوه بر اتباع خارجی، اتباع ایرانی نیز در موارد زیر از تملک و خرید اموال غیرمنقول منع شده‌اند:

۱)زن‌های ایرانی که بر اثر ازدواج تابعیت خارجی را تحصیل می‌کنند، حق داشتن اموال غیرمنقول را در صورتی که موجب سلطه اقتصادی خارجی گردد، ندارند.

۲)اتباع ایرانی که مطابق ماده ٩٨٨ قانون مدنی ترک تابعیت کرده باشند.

۳)هر تبعه ایرانی که بدون رعایت مقررات قانونی، بعد از تاریخ ١٢٨٠ شمسی تابعیت خارجی تحصیل کرده باشد.

بنابراین با توجه به اصل کلی می‌توان اینگونه بیان نمود که اتباع بیگانه بجز موارد استثنایی امکان تملک اموال غیرمنقول را در کشور ندارند و کلیه قراردادهایی که به نحوی منجر به انتقال مالکیت عین، منافع و حقوق ملک می‌شود اعم از بیع، اجاره، پیش خرید و … بجز در موارد خاص، از نظر قانونی غیر مجاز و نافذ است.

به دلالت ماده ٨ قانون مدنی

«اموال غیر منقول که اتباع خارجه در ایران بر طبق عهود تملک کرده یا میکنند از هر جهت تابع قوانین ایران خواهد بود.»

با توجه به اینکه قانونگذار امکان تملک اموال غیرمنقول توسط اتباع بیگانه را محدود کرده است، صرفا در موارد زیر اتباع بیگانه امکان تملک اموال غیرمنقول را دارند:

اتباع خارجه بموجب عهد نامه های مصوب بین دولتها میتوانند دارای حق استملاک شوند. بطور مثال مطابق عهد نامه منعقده بین ایران و آلمان که در سال ١٣٠٧ مورد توافق قرار گرفته، اتباع آلمان می توانند اموال غیر منقول را فقط برای سکونت، شغل یا صنعت تملک نمایند.

آیین نامه استملاک اتباع خارجه مصوب ١٣٢٨ هجری شمسی مهمترین منبع قانونی برای استملاک و خرید ملک توسط اتباع خارجی است.

علی رغم حکم هیات عمومی دیوان عدالت اداری که بیان نموده" اعطاء هرگونه امتیاز خاص به اتباع بیگانه از جمله تملک اموال غیر منقول در قلمرو جغرافیایی کشور ایران توسط آن منوط به حکم صریح قانونگذار است،" تملک اتباع خارجی در حال حاضر مطابق این آیین نامه صورت می گیرد.

در اظهارنامه ای که فرد متقاضی به اداره ثبت محل وقوع ملک می دهد باید منظور از مالکیت صریحا ذکر شود و اگر خود او یا افراد خانواده اش دارای ملک دیگری در ایران باشند، باید صریحا در اظهارنامه قید گردد. مطابق ماده ۱ آیین نامه استملاک اتباع خارجه مصوب ۱۳۲۸، اشخاص حقیقی خارجی حق استملاک اتباع بیگانه در ایران محدود به خرید ملک برای محل سکونت یا صنعت و یا کسب خود دارند.

مطابق با آیین نامه فوق الذکر، فرد بیگانه‌ای که می‌خواهد ملکی را در ایران خریداری نماید باید پیش از اقدام به انجام دادن معامله، از دولت ایران مجوز کسب دریافت نماید.

بنابراین در مقام نتیجه برخلاف اظهارات غیر قانونی و غیر مسئولانه آقای سجاد پاداش مدیرکل بیمه‌های اجتماعی وزارت کار باید گفت:

اولا)مطابق ماده ٩۶١ قانون مدنی، اتباع بیگانه می‌توانند از تمامی حقوقی که اتباع ایرانی دارند، برخوردار شوند مگر اینکه یکسری موارد استثنا شده باشد. یکی از مواردی که در قوانین مختلف دارای محدودیت‌هایی در ارتباط با اتباع بیگانه است، مساله تملک و انتقال مالکیت اموال غیرمنقول این افراد است. مطابق با قانون راجع به تملک اموال غیرمنقول اتباع خارجی مصوب ١۶/٣/١٣١٠ تملک هر نوع زمین مزروعی به هر میزان توسط اتباع خارجی مجاز نیست.

ثانیا)مطابق با تبصره ماده ٢ قانون تشویق و حمایت سرمایه گذاری خارجی مصوب ١٣٨٠، تملک هر نوع زمین به هر میزان بنام سرمایه گذازی خارجی در چارچوب این قانون مجاز نیست.

ثالثا)صرفنطر از موارد معروضه طبق تبصره ١ ماده ٢۴ قانون چگونگی اداره مناطق آزاد تجاری_صنعتی جمهوری اسلامی ایران اجاره زمین به اتباع خارجی مجاز و فروش آن مطلقا ممنوع است.

رابعا)با توجه اصول ۴۳و ۱۵۳ قانون اساسی در خصوص نفی سبیل و منع استیلای بیگانگان بر حاکمیت کشور فروش املاک به بیگانه کاملا ممنوع است.

در نهایت بقول نظامی گنجوی،

کم گوی و گزیده گوی چون دُر تا ز اندک تو جهان شود پر

تا مرد سخن نگفته باشد عیب و هنرش نهفته باشد

ای کاش و به امید روزی که این افراد کمتر سخن بگویند

حقوقدان و وکیل پایه یک دادگستری